Автор: Євген Чорний

Опубліковано: «Юридична Газета» №28-29 (682-683), 09 липня 2019 року

Сьогодні важливість судової практики в земельних спорах важко переоцінити. Її аналіз дає нам розуміння потенцій них ризиків та можливих переваг у тій чи іншій формі землекористування. Як не дивно, рішення судів можуть виступати дієвим та переконливим інструментом для взаєморозуміння чиновників з бізнесом у разі виникнення дискусій з метою досягнення компромісу. Різне тлумачення норм матеріального права надає стимул практикуючим юристам та адвокатам критично ставитися до мотивів, покладених в основу судових рішень.

Доцільно розглянути питання про те, чи є судова практика аксіомою на прикладі певних категорій спорів: перехід права на земельну ділянку при переході права власності на нерухоме майно, поновлення договорів оренди землі та стягнення коштів за бездокументарне використання земельної ділянки.

Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на нерухоме майно

Неоднозначним і подекуди несподіваним є застосування судами ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. У постанові Верховного Суду від 06.03.2019 р. у справі №914/2687/17 позивач (фізична особа-підприємець) продав об’єкт незавершеного будівництва, речові права на який зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, іншій особі (фізичній особі-підприємцю). Позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди землі, укладеного між позивачем (продавцем) і відповідачем (Стрийською міською радою) у зв’язку з переходом права власності на нерухоме майно.

Верховний Суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному договорі оренди землі відбувається автоматично, відповідно до прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Така позиція суду узгоджується з позицією Вищого господарського суду України від 28.11.2016 р. у справі №908/460/16, позицією Верховного Суду від 07.11.2018 р. у справі №910/20774/17, позицією Верховного Суду від 27.02.2019 р. у справі №913/661/17. Таким чином, суд у цій справі трактує об’єкт незавершеного будівництва як повноцінний об’єкт цивільного обігу.

У зазначених позиціях суду простежується дотримання «букви закону» та усталеність позицій, що безумовно дає підстави стверджувати про тенденції до повного дотримання принципу правової визначеності в судових процесах цієї категорії справ в аналогічних правовідносинах.

Також не менш цікавою для аналізу є постанова Верховного Суду від 16.04.2019 р. у справі №907/68/18. Позивач придбав за результатами аукціону нерухоме майно в банку, що перебуває у процедурі ліквідації, та є власником земельної ділянки під придбаним нерухомим майном. Позивач просить визнати за ним право власності на земельну ділянку та зобов’язати здійснити відповідну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Верховний Суд висловлює позицію, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об’єкт нерухомості, а також частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Така позиція узгоджується з пози цією Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 р. у справі №910/18560/16.

Окрім того, Верховний Суд стверджує, що суди у цій справі не встановили, що належне позивачу нерухоме майно знаходиться саме на частині спірної земельної ділянки. В іншому випадку здійсненню правочину, який передбачає набуття права власності на нерухоме майно, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, повинне передувати виділення цієї частини в окрему земельну ділянку. Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 р. у справі №910/18560/16.

Таким чином, зазначена справа може слугувати «цінним» прецедентом як для покупців, так і продавців нерухомості без земельної ділянки. Останні повинні комплексно підходити до визначення ціни об’єкта продажу, при цьому враховуючи експертну оцінку земельної ділянки. Однак окреслене питання може бути предметом окремого судового розгляду, який має шанси на успіх.

Поновлення договору оренди землі

У постанові Верховного Суду від 18.04.2019 р. у справі №625/166/18 склалася наступна ситуація. Між сільгосппідприємством та власниками земельних ділянок були укладені договори оренди земельних ділянок строком на 10 років. До закінчення строку дії вказаних договорів підприємство (орендар) направило орендодавцям лист про намір продовжити строк дії вказаних договорів із проектом додаткової угоди. Проте орендодавці, посилаючись на небажання продовжувати спів працю з цим підприємством, а також бажання самостійно використовувати земельну ділянку, повідомили орендаря про заборону використання належних їм земельних ділянок. Надалі власники спірних земельних ділянок уклали договори емфітевзису, речові права на які були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У зв’язку з цим первинний орендар звернувся до суду з позовом про визнання договорів емфітевзису недійсними, оскільки вони порушують його переважне право як попереднього орендаря.

Верховний Суд дійшов висновку, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором — у розумний строк. Отже, переважне право орендаря буде порушене у разі укладення договору оренди з новим орендарем за умови дотримання процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Однак у цій справі були заперечення з боку орендодавця щодо поновлення договору з поперед нім орендарем, а тому переважне право орендаря не було порушене.

Таким чином, можемо сказати, що переважне право орендаря не є абсолютним, а позиція суду в цій категорії справ буде залежати від чітко визначених законом вимог. Недосягнення домовленості орендаря з орендодавцем про поновлення договору оренди при подальшому укладенні договору емфітевзису орендодавцем з іншими особами не порушує переважного права орендаря.

У постанові Верховного Суду від 22.05.2019 р. у справі №233/844/18 є схожі твердження щодо процедури поновлення договору оренди землі. Проте, окрім тлумачення ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Верховний Суд навів підстави, за відсутності доведення яких переважне право на поновлення втрачається: повідомлення належним чином орендодавця про свій намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, а також відсутність заперечень орендодавця щодо поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк. Виконання обов’язку здійснення конклюдентних дій, покладене судом на орендаря, дає підстави стверджувати про справжній намір використовувати таку земельну ділянку та поновити договір оренди землі на новий строк.

Справа зі схожими фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого була прийнята постанова від 10.04.2018 р. у справі №594/376/17-ц, в якій викладено аналогічну правову позицію.

Однак Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2019 р. у справі №709/433/17 зазначає, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі», потрібна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Проте у цій постанові не зазначено жодних тверджень про обов’язок здійснення конклюдентних дій у вигляді продовження сплати орендної плати після закінчення договору.

Таким чином, бачимо усталену та визначену позицію й чіткі підстави для розуміння орендарів, коли можна скористатися переважним правом на поновлення договору, а коли — ні. Однак, враховуючи обставини справи, підстави для поновлення договору можуть бути різними.

Бездокументарне використання землі

В цьому питанні зразковою є динаміка ухвалених судом рішень. Без минулого немає майбутнього. Тому для порівняння доцільно проаналізувати не лише позиції 2019 р. щодо цього питання, але й раніше сформовані висновки судів.

До 2019 р. серед суддів не було єдності, оскільки впродовж останніх 4-х років позиція судів неодноразово змінювалася. Зокрема, у постанові Вищого господарського суду України від 01.12.2015 р. у справі №918/1965/14 вказано, що відповідальність за завдану шкоду може наставати лише за наявності підстав, до яких законодавець відносить наявність шкоди, протиправну поведінку заподіювача шкоди, причинний зв’язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача і вину.

У постанові Верховного Суду України від 12.04.2017 р. у справі №922/207/15 суд визначає правовідносини з несплати орендної плати за землю таким чином: «З часу виникнення права власності на нерухоме майно у ФОП ОСОБА_2 виник обов’язок укласти та зареєструвати договір оренди на спірну земельну ділянку». Суд застосовує до цих правовідносин ст. 1212 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 р. у справі №629/4628/16-ц нібито поставила крапку в судовій практиці, підтвердивши позицію про те, що правовідносини з несплати орендної плати за землю є кондикційними. Проте через два дні Верховний Суд у своїй постанові від 25.05.2018 р. у справі №922/3413/17 застосував ст. 1166 Цивільного кодексу України.

Все ж таки зупинимося детальніше на позиціях Верховного Суду 2019 р., аналізуючи які чітко зрозуміло, яку позицію підтримує суд касаційної інстанції. У постанові Верховного Суду від 14.01.2019 р. у справі №912/1188/17 кондикційні зобов’язання трактуються таким чином: «Відповідач, як власник об’єктів нерухомого майна, користувався земельною ділянкою, на якій ці об’єкти розміщені, за відсутності оформленого відповідно до вимог чинного законодавства права користування цією земельною ділянкою, не сплачуючи орендну плату. Отже, відповідач без достатньої правової підстави за рахунок позивача, який є власником земельної ділянки, зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тобто орендну плату, тому зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України».

Зараз ми знову простежуємо у правових позиціях Верховного Суду кваліфікацію цих правовідносин як кондикційних зобов’язань. Наприклад, у постанові Верховного Суду від 07.06.2019 р. у справі №924/638/18 зазначено: «Суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, а саме не були застосовані норми ст. 1212 Цивільного кодексу України, а також у зв’язку з цим було допущене порушення норм процесуального права в частині перевірки обставин справи допустимими доказами…».

Спори щодо бездокументарного використання землі є надзвичайно поширеними в усіх регіонах України. Подібні спори існують щодо земель різних категорій та різного цільового призначення. Тому надзвичайно важливо надалі тримати єдиний вектор розвитку судової практики в цій категорії справ.

Динаміка зміни рішень судів касаційної інстанції в аспекті обґрунтування позиції вражає. Однак, попри колізії в законодавстві та величезну завантаженість, Верховний Суд у певних категоріях спорів показує зразкові позиції, які з плином часу не перестають демонструвати прогресивний підхід суддів, зручну для аналізу структуру рішень та єдність правового підходу.